Contabilidade para empresas de imobiliário no Porto

Para quem é

Empresas de compra e venda de imóveis, promotores imobiliários, empresas de construção e reabilitação, sociedades que arrendam o seu património, mediadoras e consultores imobiliários. É o setor com mais empresas na nossa carteira.

Compra para revenda: a isenção de IMT tem prazo

A compra de um imóvel para revenda está isenta de IMT, desde que a empresa tenha declarado, antes da compra, a atividade de compra de prédios para revenda (artigo 7.º do Código do IMT). Mas a isenção cai se o imóvel não for revendido no prazo de um ano, se lhe for dado outro destino ou se for vendido de novo para revenda — e nesse caso o IMT é devido desde a compra, com juros compensatórios (artigo 11.º). O prazo era de três anos até 2023.

Quem ainda não exerce a atividade de forma habitual paga o IMT na compra e pede a anulação depois da revenda. Desde julho de 2025, a habitualidade prova-se com uma certidão do Portal das Finanças que mostre revendas em cada um dos dois anos anteriores. O imposto do selo da compra é sempre devido.

Por isso, o calendário das obras e da venda faz parte do planeamento fiscal: uma obra que se arrasta pode custar o IMT todo.

Os imóveis são inventário, não ativo

Imóveis comprados para vender ficam em inventário: o custo de compra, o IMT pago, as obras e os custos do projeto acumulam no valor do imóvel e só passam a gasto quando ele é vendido. Um imóvel arrendado ou usado pela empresa é um ativo, deprecia-se e, quando é vendido, gera uma mais-valia. Classificar mal muda o lucro de cada ano.

IVA: venda isenta, obras com IVA

A venda de imóveis está, em regra, isenta de IVA, e quem só vende imóveis isentos não recupera o IVA das obras. As empreitadas de reabilitação em áreas de reabilitação urbana e certas obras em habitação têm IVA a 6% — mais detalhe no artigo sobre o IVA na reabilitação urbana. Nos serviços de construção civil em empreitada ou subempreitada aplica-se, em regra, a autoliquidação: é o adquirente que liquida o IVA.

Mediação imobiliária

As comissões de mediação têm IVA a 23%. Para o consultor imobiliário a recibos verdes, as comissões têm retenção na fonte mesmo abaixo dos 15 000 € por ano — a dispensa de retenção não se aplica às comissões por intermediação.

Vender ou entrar com imóveis numa empresa

Quem tem imóveis em nome próprio e pensa passá-los para uma empresa, ou vender, deve fazer as contas antes: a mais-valia, o IMT e o imposto do selo dependem de como se faz. Veja o artigo sobre usar um imóvel como capital social e o simulador de mais-valias de imóveis.

Como trabalhamos

Imóvel a imóvel. Cada imóvel tem a sua ficha: compra, impostos, obras e prazos, para saber a cada momento o custo e a data-limite da isenção.
Antes de comprar. Confirmamos a declaração de atividade e o enquadramento, para a escritura não ter surpresas.
Todos os meses. Lançamentos, IVA e reconciliação bancária, com os documentos pela área de cliente.
No fim do ano. Inventários, Modelo 22 e IES.

A contabilidade e as declarações são assinadas por um Contabilista Certificado inscrito na Ordem dos Contabilistas Certificados (ver Informação legal). As regras aqui descritas são as de 2026; o enquadramento de cada caso confirma-se sempre na primeira reunião.

Perguntas frequentes

Quanto tempo tenho para revender sem pagar IMT?

Um ano a contar da compra, desde a Lei n.º 56/2023. Se o imóvel não for revendido nesse prazo, o IMT é devido desde a compra, com juros.

A isenção de IMT é automática?

Só para quem prova a atividade habitual com a certidão do Portal das Finanças (revendas em cada um dos dois anos anteriores). Os outros pagam e pedem a anulação depois de revender.

Posso recuperar o IVA das obras?

Só se a operação final for tributada. Na venda isenta de habitação, o IVA das obras é custo — por isso a taxa de 6% na reabilitação faz diferença.

Uma sociedade só para arrendar imóveis tem regras próprias?

Pode ser uma sociedade de simples administração de bens e cair no regime de transparência fiscal, conforme quem são os sócios. Vemos isso na constituição.

Outros setores: Médicos e clínicas · Alojamento local · Restaurantes e cafés · Comércio · Arquitetos, engenheiros e consultores.