Comptabilité pour les sociétés immobilières à Porto

Pour qui ?

Agences immobilières, promoteurs immobiliers, entreprises de construction et de rénovation, sociétés qui louent leur patrimoine immobilier, courtiers et conseillers immobiliers. C'est le secteur qui compte le plus grand nombre d'entreprises dans notre portefeuille.

Achat en vue de la revente : l'exonération de l'IMT est limitée dans le temps

L'achat d'un bien immobilier en vue de sa revente est exonéré de l'IMT, à condition que l'entreprise ait déclaré, avant l'achat, qu'elle exerçait une activité d'achat d'immeubles en vue de leur revente (article 7 du Code de l'IMT). Toutefois, cette exonération ne s'applique plus si le bien immobilier n'est pas revendu. dans un délai d'un an, s'il est affecté à un autre usage ou s'il est revendu — auquel cas l'IMT est dû dès l'achat, majoré d'intérêts compensatoires (article 11). Le délai était de trois ans jusqu'en 2023.

Les personnes qui n'exercent pas encore cette activité de manière habituelle paient l'IMT lors de l'achat et demandent son annulation après la revente. À partir de juillet 2025, le caractère habituel de l'activité devra être justifié par une attestation délivrée par le Portail des Finances indiquant les reventes effectuées au cours de chacune des deux années précédentes. Le droit de timbre sur l'achat est toujours dû.

C'est pourquoi le calendrier des travaux et de la vente fait partie de la planification fiscale : des travaux qui s'éternisent peuvent coûter l'équivalent de l'IMT.

Les biens immobiliers font partie du passif, et non de l'actif

Les biens immobiliers achetés en vue de leur revente sont comptabilisés en stock : le coût d'achat, l'IMT versé, les travaux et les coûts du projet s'ajoutent à la valeur du bien et ne sont comptabilisés en charges que lorsqu'il est vendu. Un bien immobilier loué ou utilisé par l'entreprise est un actif, il s'amortit et, lorsqu'il est vendu, génère une plus-value. Une classification erronée modifie le bénéfice de chaque année.

TVA : vente exonérée, travaux soumis à la TVA

La vente de biens immobiliers est, en règle générale, exonérée de TVA, et ceux qui ne vendent que des biens immobiliers exonérés ne peuvent pas récupérer la TVA sur les travaux. Les travaux de réhabilitation dans les zones de réhabilitation urbaine et certains travaux dans le secteur du logement sont soumis à un taux de TVA de 6% — pour plus de détails, consultez l'article sur le TVA dans le cadre de la rénovation urbaine. Dans le secteur de la construction, que ce soit dans le cadre d'un contrat de maîtrise d'œuvre ou de sous-traitance, c'est en règle générale le mécanisme d'autoliquidation qui s'applique : c'est l'acquéreur qui s'acquitte de la TVA.

Courtage immobilier

Les commissions de médiation sont soumises à une TVA de 23%. Pour les conseillers immobiliers exerçant à titre indépendant, les commissions font l'objet d'une retenue à la source même si leur montant est inférieur à 15 000 € par an — l'exonération de retenue à la source ne s'applique pas aux commissions d'intermédiation.

Vendre ou apporter des biens immobiliers à une société

Si vous possédez des biens immobiliers à votre nom et que vous envisagez de les transférer à une société ou de les vendre, vous devez d'abord faire vos calculs : la plus-value, l'IMT et le droit de timbre dépendent de la manière dont vous procédez. Consultez l'article sur utiliser un bien immobilier comme apport en capital et simulateur de plus-values immobilières.

Comment nous travaillons

De bien immobilier à bien immobilier. Chaque bien immobilier dispose d'une fiche spécifique : achat, impôts, travaux et délais, afin de connaître à tout moment le coût et la date limite de l'exonération.
Avant d'acheter. Nous vérifions la déclaration d'activité et le statut fiscal, afin d'éviter toute mauvaise surprise lors de la signature de l'acte notarié.
Tous les mois. Écritures comptables, TVA et rapprochement bancaire, avec les pièces fournies par le service client.
À la fin de l'année. Inventaires, formulaire 22 et IES.

La comptabilité et les déclarations sont signées par un expert-comptable agréé inscrit à l'Ordre des experts-comptables agréés (voir Informations légales). Les règles décrites ici sont celles de 2026 ; le cadre applicable à chaque cas est toujours confirmé lors de la première réunion.

Questions fréquentes

Combien de temps ai-je pour revendre sans payer l'IMT ?

Un an à compter de la date d'achat, conformément à la loi n° 56/2023. Si le bien immobilier n'est pas revendu dans ce délai, l'IMT est dû à compter de la date d'achat, majoré des intérêts.

L'exonération de l'IMT est-elle automatique ?

Uniquement pour ceux qui justifient de leur activité habituelle à l'aide de l'attestation du Portail des Finances (reventes au cours de chacune des deux années précédentes). Les autres doivent payer et demander l'annulation après avoir revendu.

Puis-je récupérer la TVA sur les travaux ?

Uniquement si la transaction finale est soumise à la TVA. Dans le cas d'une vente de logement exonérée, la TVA sur les travaux est considérée comme un coût — c'est pourquoi le taux de 6% appliqué à la rénovation fait la différence.

Une société dont l'activité se limite à la location immobilière a-t-elle ses propres règles ?

Il peut s'agir d'une société de simple gestion de biens et relever du régime de transparence fiscale, selon l'identité des associés. C'est ce qui ressort des statuts.

Autres secteurs : Médecins et cliniques · Hébergement chez l'habitant · Restaurants et cafés · Commerce · Architectes, ingénieurs et consultants.