Durante anos, quem reabilitou prédios no centro das cidades viveu com uma dúvida cara sobre o IVA na reabilitação urbana: aplicar 6% ou 23%? A Autoridade Tributária entendia que a taxa reduzida só valia se a câmara tivesse aprovado uma operação de reabilitação urbana (ORU) para a zona, e o Supremo Tribunal Administrativo deu-lhe razão em 2025. O resultado foram liquidações adicionais a cair sobre obras já concluídas e vendidas. A Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, pôs fim à discussão, e o ofício-circulado que a AT divulgou em outubro explica como a vai aplicar. Para muitos promotores e construtores, isto significa dinheiro a entrar.

O que mudou no IVA na reabilitação urbana

A nova lei faz uma interpretação autêntica da verba 2.23 da Lista I do Código do IVA. Passa a estar escrito, sem margem para leituras, que são empreitadas de reabilitação urbana todas as realizadas em imóveis ou espaços públicos situados numa área de reabilitação urbana (ARU) delimitada nos termos legais, exista ou não uma ORU aprovada.

O ponto decisivo é a retroatividade. A interpretação produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009, data em que a Lei n.º 64-A/2008 criou a verba, e cobre em especial o período até outubro de 2023, quando a redação da norma foi alterada. A lei foi aprovada por unanimidade no Parlamento, por proposta do PSD, e está em vigor desde 18 de agosto.

Quem pode recuperar o IVA pago a 23%

Em termos práticos, há três situações distintas:

• Quem aplicou os 6% e foi inspecionado. As liquidações adicionais que assentavam apenas na falta de ORU perderam o fundamento. As inspeções em curso ficam suspensas e as liquidações já emitidas podem ser contestadas.
• Quem pagou 23% por cautela. O promotor que suportou a taxa normal porque o empreiteiro não quis arriscar pode agora recuperar a diferença. O caminho passa pelo fornecedor: a fatura é corrigida por nota de crédito e o imposto regularizado a favor de quem o suportou.
• Quem autoliquidou o imposto. Nas empreitadas com inversão do sujeito passivo, a correção faz-se na própria declaração periódica, sem depender de terceiros.

Os números são relevantes. Numa empreitada de 500 mil euros, a diferença entre as duas taxas é de 85 mil euros. Para um promotor que não deduz o IVA, porque vende frações isentas, esse valor é custo puro.

Prazos e meios para pedir o reembolso

Não há devolução automática. Cada caso tem de ser olhado pela data da operação, pelo que já foi pago e pelo estado em que se encontra o processo. Os instrumentos são os habituais do Código do IVA e da Lei Geral Tributária: a regularização por nota de crédito, nos prazos do artigo 78.º do CIVA; a reclamação graciosa contra liquidações recentes; e o pedido de revisão oficiosa, que em regra permite recuar quatro anos. Nas liquidações antigas com decisão judicial transitada em julgado, a lei não reabre o processo.

Um conselho simples: antes de pedir seja o que for, reúna a certidão da câmara que atesta a localização do imóvel em ARU à data da obra, as faturas e os contratos de empreitada. É isso que a AT vai querer ver.

As pontas soltas: a caducidade das ARU

A lei fechou uma porta e a AT parece querer abrir outra. Uma ARU não é eterna: se a câmara não aprova a ORU no prazo legal, a delimitação caduca. O ofício-circulado deixa claro que a AT vai verificar se a ARU estava em vigor na data de cada obra. Se tiver caducado, aplica-se a taxa normal.

José Pedro Rua, especialista em impostos indiretos da Deloitte, resumiu a questão à ECO: «dependerá dos próprios municípios porque pode haver casos em que a Câmara de facto não renovou a ARU e criou-se um efeito jurídico a que agora a AT consegue deitar a mão». Ou seja, a disputa pode mudar de terreno, do requisito da ORU para a validade da própria ARU. E há municípios onde o processo andou devagar.

O que isto significa para a sua empresa

Se é promotor, construtor ou empreiteiro e teve obras em ARU entre 2009 e 2023, vale a pena fazer o levantamento: que obras, em que zona, com que taxa, se houve inspeção e em que fase está. Há um prazo a correr para cada situação e os quatro anos da revisão oficiosa não esperam. O IVA na reabilitação urbana deixou de ser uma aposta; passou a ser uma conta a fazer.

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Fontes: ECO, Lei n.º 48/2026, de 17 de agosto, e AICCOPN. Fotografia: Vitalii Kyktov / Unsplash.