Contabilidad para empresas inmobiliarias.

Contabilidad para empresas inmobiliarias en Oporto

A quién va dirigido

Empresas dedicadas a la compraventa de inmuebles, promotoras inmobiliarias, empresas de construcción y rehabilitación, sociedades que alquilan sus inmuebles, agencias inmobiliarias y asesores inmobiliarios. Es el sector con más empresas de nuestra cartera.

Compra para reventa: la exención del IMT tiene un plazo límite

La compra de un inmueble para su reventa está exenta del IMT, siempre que la empresa haya declarado, antes de la compra, que su actividad consiste en la compra de inmuebles para su reventa (artículo 7 del Código del IMT). Sin embargo, la exención deja de aplicarse si el inmueble no se revende. en el plazo de un año, si se le da otro uso o si se vuelve a vender para su reventa —en cuyo caso el IMT se debe abonar desde el momento de la compra, con intereses compensatorios (artículo 11). El plazo era de tres años hasta 2023.

Quien aún no ejerza la actividad de forma habitual paga el IMT en el momento de la compra y solicita su anulación tras la reventa. A partir de julio de 2025, la habitualidad se acredita mediante un certificado del Portal de Hacienda que demuestre que se han realizado reventas en cada uno de los dos años anteriores. El impuesto de timbre de la compra siempre es exigible.

Por eso, el calendario de las obras y de la venta forma parte de la planificación fiscal: unas obras que se alargan pueden suponer el coste total del IMT.

Los inmuebles forman parte del inventario, no del activo

Los inmuebles adquiridos para su venta se mantienen en el inventario: el coste de compra, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT) pagado, las obras y los costes del proyecto se acumulan en el valor del inmueble y solo se contabilizan como gasto cuando se vende. Un inmueble alquilado o utilizado por la empresa es un activo, se amortiza y, cuando se vende, genera una plusvalía. Una clasificación errónea altera el beneficio de cada año.

IVA: venta exenta, obras sujetas al IVA

La venta de inmuebles está, por regla general, exenta de IVA, y quienes solo venden inmuebles exentos no pueden recuperar el IVA de las obras. Las obras de rehabilitación en zonas de rehabilitación urbana y determinadas obras en viviendas tienen un tipo de IVA del 6%; para más detalles, consulta el artículo sobre el IVA en la rehabilitación urbana. En los servicios de construcción civil prestados en régimen de contratista principal o subcontratista se aplica, por regla general, el régimen de autoliquidación: es el adquirente quien liquida el IVA.

Intermediación inmobiliaria

Las comisiones de mediación están sujetas a un IVA del 23%. En el caso de los asesores inmobiliarios que facturan por cuenta propia, las comisiones están sujetas a retención en origen incluso por importes inferiores a 15 000 € al año; la exención de la retención no se aplica a las comisiones por intermediación.

Vender o aportar inmuebles a una empresa

Quien tenga inmuebles a su nombre y esté pensando en transferirlos a una empresa o venderlos, debe hacer números antes: la plusvalía, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (IMT) y el impuesto de timbre dependen de cómo se haga. Consulta el artículo sobre utilizar un inmueble como capital social y simulador de plusvalías inmobiliarias.

Cómo trabajamos

1. Inmueble por inmueble. Cada inmueble tiene su ficha: compra, impuestos, obras y plazos, para saber en todo momento el coste y la fecha límite de la exención.
2. Antes de comprar. Confirmamos la declaración de actividad y la clasificación, para que no haya sorpresas en la escritura.
3. Cada mes. Asientos contables, IVA y conciliación bancaria, con los documentos del área de clientes.
4. A finales de año. Inventarios, Modelo 22 e IES.

La contabilidad y las declaraciones las firma un contable certificado inscrito en el Colegio de Contables Certificados (véase Información legal). Las normas aquí descritas son las de 2026; la clasificación de cada caso se confirma siempre en la primera reunión.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para revenderla sin tener que pagar el IMT?

Un año a partir de la compra, según la Ley n.º 56/2023. Si el inmueble no se revende en ese plazo, el IMT se debe pagar desde la compra, con intereses.

¿La exención del IMT es automática?

Solo para quienes acrediten su actividad habitual mediante el certificado del Portal de Hacienda (reventas en cada uno de los dos años anteriores). Los demás deben pagar y solicitar la anulación tras la reventa.

¿Puedo recuperar el IVA de las obras?

Solo si la operación final está sujeta a impuestos. En la venta exenta de una vivienda, el IVA de las obras se considera un coste; por eso, el tipo del 6% en la rehabilitación marca la diferencia.

¿Una sociedad dedicada exclusivamente al alquiler de inmuebles tiene sus propias normas?

Puede tratarse de una sociedad de simple administración de bienes y estar sujeta al régimen de transparencia fiscal, en función de quiénes sean los socios. Esto se recoge en los estatutos.

Otros sectores: Médicos y clínicas · Alojamiento local · Restaurantes y cafeterías · Comercio · Arquitectos, ingenieros y consultores.