Comptabilité pour la location de courte durée.

Comptabilité pour la location meublée de courte durée (alojamento local) à Porto

Pour qui ?

Les propriétaires possédant un ou plusieurs appartements destinés à la location saisonnière, à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une société, ainsi que les auberges de jeunesse et les chambres d'hôtes, et les gestionnaires de locations saisonnières. Également destiné à ceux qui possèdent une maison au Portugal mais vivent à l'étranger.

Impôt sur le revenu : quelle part de vos revenus est imposable ?

Pour les particuliers, la location de logement de courte durée relève de la catégorie B. Dans le cadre du régime simplifié, l'IRS s'applique à une partie des revenus perçus, dont le montant dépend du type de location et du lieu (article 31 du Code de l'IRS) :

• Maison ou appartement : 35% du rendement ;
• Maison ou appartement dans une zone de confinement définie par la commune : 50% ;
• Établissements d'hébergement et chambres : 15%.

Pour les maisons et les appartements, 15% des revenus perçus doit être justifié par des dépenses — et cela inclut, outre les factures liées à l'activité, 4% de la valeur patrimoniale du bien immobilier, lorsqu'il s'agit de votre propriété. Avec une comptabilité organisée, l'imposition s'effectue sur le bénéfice réel ; comparez les deux dans le simulateur du régime simplifié ou de la comptabilité organisée.

TVA au taux 6% et exonération jusqu'à 15 000 €

L'hébergement est soumis à une TVA au taux réduit de 6%. Les personnes dont le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas 15 000 € peuvent bénéficier d'une exonération (article 53 du Code de la TVA). Mais les commissions d'Airbnb et de Booking sont facturées depuis l'étranger et sont soumises à des règles spécifiques en matière de TVA, même pour les personnes exonérées — c'est l'une des erreurs les plus courantes que nous rencontrons.

Le bien immobilier affecté à l'activité

Le fait de transformer son logement en location de courte durée a des conséquences lorsque, un jour, on souhaite le vendre ou le réutiliser comme résidence principale : la plus-value est alors soumise à des règles spécifiques. Il est judicieux de décider au nom de qui le bien immobilier sera détenu — et s’il est pertinent de créer une société — avant de se lancer. Le simulateur de plus-values immobilières cela permet de se rendre compte de l'impact.

Les autres obligations

• Enregistrement de la location de particulier auprès de la mairie et apposition de la plaque ;
• Déclaration des résidents étrangers ;
• Taxe de séjour municipale, prélevée auprès du client et versée à la mairie ;
• Cotisations sociales des travailleurs indépendants, qui peuvent être exonérées pour les salariés ou les retraités, dans certaines limites.

La contribution extraordinaire sur les locations de particuliers, instaurée dans le cadre du programme « Mais Habitação », a été abrogée en 2024.

Comment nous travaillons

1. Avant l'ouverture. Nous avons choisi, selon qu'il s'agit d'un particulier ou d'une entreprise, le régime de l'impôt sur le revenu et celui de la TVA.
2. Au cours de l'année. Facturation, TVA, commissions des plateformes et Sécurité sociale, avec les documents disponibles dans l'espace client.
3. Dans la déclaration d'impôt sur le revenu. Annexe B ou comptabilité organisée, avec les comptes établis avant la remise.

La comptabilité et les déclarations sont signées par un expert-comptable agréé inscrit à l'Ordre des experts-comptables agréés (voir Informations légales). Les règles décrites ici sont celles de 2026 ; le cadre applicable à chaque cas est toujours confirmé lors de la première réunion.

Questions fréquentes

Combien dois-je payer d'IRS pour une location de particulier ?

Dans le régime simplifié, l'IRS s'applique sur 35% des revenus perçus dans une maison ou un appartement (50% dans une zone de restriction), auxquels s'ajoutent les autres revenus et les taux de l'IRS. Vous pouvez effectuer le calcul à l'aide du simulateur d'IRS.

Dois-je facturer la TVA à mes clients ?

Uniquement si le chiffre d'affaires dépasse 15 000 € par an ; en dessous de ce seuil, vous pouvez être exonéré. Au-delà, le logement est soumis à une TVA de 6%.

Je vis à l'étranger. Puis-je proposer un hébergement chez l'habitant au Portugal ?

C'est possible. Nous nous occupons de la comptabilité et des déclarations fiscales des non-résidents, et la communication se fait par e-mail et par visioconférence.

Est-il intéressant de confier la gestion de son logement de tourisme à une entreprise ?

Pour un appartement, c'est rarement le cas. Si vous possédez plusieurs biens immobiliers ou si vous envisagez d'investir davantage, cela peut valoir le coup. Nous faisons le calcul au préalable.

Autres secteurs : Médecins et cliniques · Immobilier · Restaurants et cafés · Commerce · Architectes, ingénieurs et consultants.