Contabilidad para alojamientos privados en Oporto
A quién va dirigido
Propietarios con uno o más apartamentos destinados al alquiler turístico, ya sea a título individual o a través de una empresa, así como de hostales y casas de huéspedes, y gestores de alojamientos turísticos. También para quienes tienen una vivienda en Portugal y viven en el extranjero.
Impuesto sobre la renta: qué parte de lo que cobras está sujeta a impuestos
En el caso de las personas físicas, los ingresos por alojamiento local se consideran ingresos de la categoría B. En el régimen simplificado, el IRS grava una parte de lo que se percibe, que depende de la modalidad y de la ubicación (artículo 31 del Código del IRS):
- Casa o piso: 35% de rendimiento;
- Vivienda unifamiliar o piso en una zona de contención definida por el ayuntamiento: 50%;
- Alojamientos y habitaciones: 15%.
En el caso de las viviendas y los apartamentos, el 15% de lo que se percibe debe justificarse con gastos —y aquí se tiene en cuenta, además de las facturas de la actividad, el 4% del valor patrimonial del inmueble, cuando es de tu propiedad—. Con una contabilidad organizada, se paga sobre el beneficio real; compara ambos en el simulador del régimen simplificado o de la contabilidad organizada.
IVA a 6% y exención hasta 15 000 €
El alojamiento está sujeto a un tipo reducido del IVA del 6%. Quienes facturen hasta 15 000 € al año pueden quedar exentos (artículo 53 del Código del IVA). Sin embargo, las comisiones de Airbnb y Booking se facturan desde el extranjero y tienen sus propias normas en materia de IVA, incluso para quienes están exentos; este es uno de los errores más comunes que encontramos.
El inmueble destinado a la actividad
Destinar la vivienda a alojamiento turístico tiene consecuencias cuando, algún día, se quiera vender o volver a utilizarla como vivienda: la plusvalía pasa a regirse por sus propias normas. Merece la pena decidir a nombre de quién quedará el inmueble —y si tiene sentido constituir una empresa— antes de empezar. El simulador de plusvalías inmobiliarias ayuda a ver el impacto.
Las demás obligaciones
- Registro del alojamiento local en el Ayuntamiento y colocación del letrero;
- Notificación de los huéspedes extranjeros;
- Tasa turística municipal, que se cobra al huésped y se ingresa en el Ayuntamiento;
- La Seguridad Social de los autónomos, que puede quedar exenta para quienes trabajan por cuenta ajena o son pensionistas, dentro de ciertos límites.
La tasa extraordinaria sobre el alojamiento local, establecida por el programa «Mais Habitação», quedó derogada en 2024.
Cómo trabajamos
- Antes de abrir. Elegimos entre persona física y empresa, así como el régimen del IRPF y el del IVA.
- A lo largo del año. Facturación, IVA, comisiones de las plataformas y Seguridad Social, con la documentación a cargo del departamento de atención al cliente.
- En el IRS. Anexo B o contabilidad organizada, con las cuentas cuadradas antes de la entrega.
La contabilidad y las declaraciones las firma un contable certificado inscrito en el Colegio de Contables Certificados (véase Información legal). Las normas aquí descritas son las de 2026; la clasificación de cada caso se confirma siempre en la primera reunión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tengo que pagar de IRPF por el alquiler de una vivienda privada?
En el régimen simplificado, el IRS se aplica a 35% de lo que percibes por una vivienda unifamiliar o un piso (50% en zonas de contención), sumado a los demás ingresos y a las tasas del IRS. Puedes hacer el cálculo en el simulador del IRS.
¿Tengo que cobrar el IVA a los huéspedes?
Solo si facturas más de 15 000 € al año; hasta esa cantidad, puedes estar exento. Por encima de esa cifra, el alojamiento está sujeto a un IVA del 6%.
Vivo en el extranjero. ¿Puedo ofrecer alojamiento privado en Portugal?
Sí, es posible. Nos encargamos de la contabilidad y de la declaración de la renta de los no residentes, y la comunicación se realiza por correo electrónico y videollamada.
¿Merece la pena tener un alojamiento privado a través de una empresa?
Para un piso, casi nunca. Si tienes varias propiedades o piensas invertir más, puede que merezca la pena. Lo calculamos antes.
Otros sectores: Médicos y clínicas · Inmobiliaria · Restaurantes y cafeterías · Comercio · Arquitectos, ingenieros y consultores.
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En contabilidad, gestión fiscal o recursos humanos, consultores que integran su actividad.
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