Durante años, quienes rehabilitaron edificios en el centro de las ciudades se enfrentaron a una duda que les salía cara en relación con el IVA en la rehabilitación urbana: ¿aplicar el 6 % o el 23 %? La Agencia Tributaria consideraba que el tipo reducido solo era aplicable si el ayuntamiento había aprobado una operación de rehabilitación urbana (ORU) para la zona, y el Tribunal Supremo Administrativo le dio la razón en 2025. El resultado fueron liquidaciones adicionales que recayeron sobre obras ya finalizadas y vendidas. La Ley n.º 48/2026, de 17 de agosto, puso fin a la controversia, y la circular que la Agencia Tributaria publicó en octubre explica cómo se va a aplicar. Para muchos promotores y constructores, esto supone una inyección de dinero.

¿Qué ha cambiado en el IVA en materia de rehabilitación urbana?

La nueva ley ofrece una interpretación auténtica del apartado 2.23 de la Lista I del Código del IVA. Queda establecido, sin margen para interpretaciones, que se consideran obras de rehabilitación urbana todas aquellas realizadas en inmuebles o espacios públicos situados en una zona de rehabilitación urbana (ARU) delimitada conforme a la legislación, independientemente de que exista o no una ORU aprobada.

El punto decisivo es la retroactividad. La interpretación surte efecto desde el 1 de enero de 2009, fecha en la que la Ley n.º 64-A/2008 creó la partida presupuestaria, y abarca, en particular, el período hasta octubre de 2023, cuando se modificó la redacción de la norma. La ley fue aprobada por unanimidad en el Parlamento, a propuesta del PSD, y está en vigor desde el 18 de agosto.

¿Quién puede recuperar el IVA pagado al 23 %?

En la práctica, hay tres situaciones distintas:

• Quienes aplicaron el 6 % y fueron inspeccionados. Las liquidaciones adicionales que se basaban únicamente en la falta de ORU han quedado sin fundamento. Las inspecciones en curso quedan suspendidas y las liquidaciones ya emitidas pueden ser impugnadas.
• Quien pagó un 23 % por precaución. El promotor que pagó el tipo impositivo normal porque el contratista no quiso arriesgarse ahora puede recuperar la diferencia. El proceso pasa por el proveedor: la factura se corrige mediante una nota de crédito y el impuesto se regulariza a favor de quien lo pagó.
• Quien haya liquidado el impuesto por su cuenta. En los contratos en los que se aplica la inversión del sujeto pasivo, la rectificación se realiza en la propia declaración periódica, sin depender de terceros.

Las cifras son significativas. En una obra de 500 000 euros, la diferencia entre los dos tipos es de 85 000 euros. Para un promotor que no deduce el IVA, porque vende viviendas exentas, esa cantidad supone un coste puro.

Plazos y formas de solicitar el reembolso

No hay devolución automática. Cada caso debe analizarse en función de la fecha de la operación, de lo que ya se ha pagado y del estado en que se encuentre el expediente. Los instrumentos son los habituales del Código del IVA y de la Ley General Tributaria: la regularización mediante nota de crédito, dentro de los plazos establecidos en el artículo 78 del CIVA; el recurso de gracia contra liquidaciones recientes; y la solicitud de revisión de oficio, que, por regla general, permite retroceder cuatro años. En el caso de las liquidaciones antiguas con resolución judicial firme, la ley no reabre el procedimiento.

Un consejo sencillo: antes de solicitar cualquier cosa, reúne el certificado del ayuntamiento que acredite la ubicación del inmueble en el ARU en la fecha de la obra, las facturas y los contratos de obra. Eso es lo que la Agencia Tributaria querrá ver.

Las cuestiones pendientes: la caducidad de las ARU

La ley ha cerrado una puerta y la AT parece querer abrir otra. Una ARU no es eterna: si el ayuntamiento no aprueba la ORU en el plazo legal, la delimitación caduca. La circular deja claro que la AT comprobará si la ARU estaba en vigor en la fecha de cada obra. Si ha caducado, se aplica la tarifa normal.

José Pedro Rua, especialista en impuestos indirectos de Deloitte, resumió la cuestión a ECO: «Dependerá de los propios municipios, ya que puede haber casos en los que el Ayuntamiento, de hecho, no haya renovado la ARU y se haya creado un efecto jurídico del que ahora la AT puede hacerse cargo». Es decir, la disputa puede cambiar de terreno, pasando del requisito de la ORU a la validez de la propia ARU. Y hay municipios en los que el proceso ha avanzado lentamente.

¿Qué significa esto para su empresa?

Si eres promotor, constructor o contratista y has realizado obras en el marco del ARU entre 2009 y 2023, merece la pena hacer un repaso: qué obras, en qué zona, con qué tipo impositivo, si se ha realizado alguna inspección y en qué fase se encuentran. Hay un plazo en vigor para cada situación y los cuatro años de la revisión de oficio no esperan. El IVA en la rehabilitación urbana ha dejado de ser una apuesta; ahora es una cuenta que hay que hacer.

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Fuentes: ECO, Ley n.º 48/2026, de 17 de agosto, y AICCOPN. Fotografía: Vitalii Kyktov / Unsplash.