Pendant des années, ceux qui réhabilitaient des immeubles dans les centres-villes ont été confrontés à un dilemme coûteux concernant la TVA applicable aux opérations de réhabilitation urbaine : fallait-il appliquer un taux de 6 % ou de 23 % ? L'administration fiscale estimait que le taux réduit ne s'appliquait que si le conseil municipal avait approuvé une opération de réhabilitation urbaine (ORU) pour la zone concernée, et la Cour administrative suprême lui a donné raison en 2025. Il en a résulté des redressements fiscaux portant sur des travaux déjà achevés et vendus. La loi n° 48/2026 du 17 août a mis fin à la controverse, et la circulaire publiée par l’administration fiscale en octobre explique comment elle sera appliquée. Pour de nombreux promoteurs et constructeurs, cela signifie un apport d’argent.

Quels sont les changements apportés à la TVA dans le cadre de la réhabilitation urbaine ?

La nouvelle loi donne une interprétation authentique du paragraphe 2.23 de la liste I du Code de la TVA. Il est désormais stipulé, sans aucune ambiguïté, que sont considérés comme des travaux de réhabilitation urbaine tous ceux réalisés sur des biens immobiliers ou des espaces publics situés dans une zone de réhabilitation urbaine (ARU) délimitée conformément à la loi, qu’il existe ou non un plan de réhabilitation urbaine (ORU) approuvé.

Le point décisif est la rétroactivité. Cette interprétation produit ses effets à compter du 1er janvier 2009, date à laquelle la loi n° 64-A/2008 a créé cette ligne budgétaire, et couvre notamment la période allant jusqu’en octobre 2023, date à laquelle le libellé de la norme a été modifié. La loi a été adoptée à l'unanimité au Parlement, sur proposition du PSD, et est en vigueur depuis le 18 août.

Qui peut se faire rembourser la TVA payée au taux de 23 % ?

Concrètement, on distingue trois situations différentes :

• Ceux qui ont appliqué les 6 % et ont fait l'objet d'un contrôle. Les avis d'imposition supplémentaires qui reposaient uniquement sur l'absence d'ORU n'ont plus de fondement. Les contrôles en cours sont suspendus et les avis d'imposition déjà émis peuvent faire l'objet d'un recours.
• Celui qui a payé 23 % par mesure de prudence. Le promoteur qui a pris en charge le taux normal parce que l'entrepreneur n'a pas voulu prendre de risque peut désormais récupérer la différence. La procédure passe par le fournisseur : la facture est rectifiée par une note de crédit et la taxe est régularisée en faveur de celui qui l'a prise en charge.
• Ceux qui ont déclaré eux-mêmes l'impôt. Dans le cadre des marchés publics avec inversion de l'assujetti, la correction s'effectue directement dans la déclaration périodique, sans faire appel à des tiers.

Les chiffres sont éloquents. Pour un chantier de 500 000 euros, la différence entre les deux taux s'élève à 85 000 euros. Pour un promoteur qui ne déduit pas la TVA, car il vend des logements exonérés, ce montant représente un coût pur.

Délais et modalités de demande de remboursement

Il n'y a pas de remboursement automatique. Chaque cas doit être examiné en fonction de la date de l'opération, du montant déjà payé et de l'état d'avancement du dossier. Les voies de recours sont celles prévues par le Code de la TVA et la loi générale fiscale : la régularisation par note de crédit, dans les délais fixés à l'article 78 du Code de la TVA ; le recours administratif contre les avis d'imposition récents ; et la demande de révision d'office, qui permet en règle générale de remonter jusqu'à quatre ans en arrière. Dans le cas d’anciens avis d’imposition faisant l’objet d’une décision judiciaire définitive, la loi ne permet pas la réouverture du dossier.

Un conseil tout simple : avant de faire une demande, quelle qu'elle soit, rassemblez l'attestation délivrée par la mairie certifiant l'emplacement du bien immobilier dans le plan d'urbanisme (ARU) à la date des travaux, ainsi que les factures et les contrats de travaux. C'est ce que l'administration fiscale voudra voir.

Les points en suspens : l'expiration des ARU

La loi a fermé une porte et l'AT semble vouloir en ouvrir une autre. Une ARU n'est pas éternelle : si le conseil municipal n'approuve pas l'ORU dans le délai légal, la délimitation devient caduque. La circulaire indique clairement que l'AT vérifiera si l'ARU était en vigueur à la date de chaque chantier. Si elle a expiré, le tarif normal s'applique.

José Pedro Rua, spécialiste des impôts indirects chez Deloitte, a résumé la question à ECO : « Cela dépendra des communes elles-mêmes, car il peut y avoir des cas où le conseil municipal n’a en réalité pas renouvelé l’ARU, ce qui a créé un effet juridique sur lequel l’AT peut désormais s’appuyer ». En d’autres termes, le litige pourrait changer de terrain, passant de l’exigence de l’ORU à la validité de l’ARU elle-même. Et il y a des communes où la procédure a avancé lentement.

Qu'est-ce que cela signifie pour votre entreprise ?

Si vous êtes promoteur, constructeur ou entrepreneur et que vous avez réalisé des travaux dans le cadre de l'ARU entre 2009 et 2023, il vaut la peine de faire le point : quels travaux, dans quelle zone, à quel taux, s'il y a eu inspection et à quelle étape en est le dossier. Il existe un délai à respecter pour chaque situation et les quatre ans prévus pour la révision d'office ne s'attendent pas. La TVA sur la réhabilitation urbaine n'est plus un pari ; c'est désormais une facture à régler.

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Sources : ECO, loi n° 48/2026 du 17 août, et AICCOPN. Photo : Vitalii Kyktov / Unsplash.